楼市中有多少金融魅影

时间:2016-04-20 13:50 点击:

上海一楼盘售楼处人头涌动。(南方周末记者 张玥/图)
 
2016年春节以来,长三角房地产市场以上海为龙头,出现新一轮飙涨。“众筹买房”、理财资金,以及“首付贷”、零首付等金融杠杆进入楼市,使这轮行情显得更加狂热。
 
“首付贷”、过桥贷等金融产品引发了对中国版“次贷”危机的担忧,随之被叫停,上海与深圳也相继出台了旨在为楼市降温的新政。归根结底,楼市热还是因为过剩的货币没有其他投资渠道。
 
2016年3月25日,上海、深圳两地相差12小时,先后推出了“楼市新政”,试图为2015年以及2016年春节后的一线城市楼市价格猛涨,踩下刹车。
 
在上海,新限购令的内容包括:非本地户籍家庭购房缴纳个税社保的年限从累计2年以上,变为连续缴纳5年及以上,也就是说5年之中从未离开上海工作的非户籍家庭才有资格买房;对于拥有1套住房的居民家庭,购买普通自住房首付款须付50%以上,非普通自住房首付70%以上,并且不得外借首付款,否则被视为失信行为记录在册。
 
在上海早上10点公布新政后,深圳在当日夜间10点也出台了新政,但限购力度不如上海大。深圳市规定,如果不是本地户口,须缴满3年社保或纳税证明才能买房,此前是1年;如果想买二套房,首付最低要付四成,此前是三成。
 
在新政出台前几天,上海楼市上演了“最后的狂欢”:上海房地产交易服务网显示,3月24、25日两天,上海累计签约一手房套数达到了惊人的4205套,创近年来的最高纪录。
 
楼市再狂飙
 
一套约300万的房子,七八拨人想买,房东提价5万,走掉一些人,而后提了10万,还是留下了两个买家,房东实在不好意思再加价,说“你们抽签吧,抽到谁算谁的”。
 
2016年春节一过,长三角楼市在上海的“龙头”效应下,热度陡升。
 
与上海西北毗邻的江苏省昆山市花桥镇,从上海涌来的看房客把这里的新盘售楼大厅围得水泄不通。这里靠近上海的新盘价格大约在1.4万每平米,又在以每周加1000的速度上涨。
 
一两周后,如果再来这里,楼盘门口的销售人员会告诉你目前没房子卖,如果你说你已经认筹过了,他们会为你叫好,“买到就是赚到!”
 
认筹,是指开盘前,购房者先付1万到3万不等的认筹金,得到开盘时选楼层的名额,开盘当天再去随机选号。
 
同在长三角经济圈的江苏省会南京,也是一派火热景象。
 
南京楼市的资深观察者丁默(化名)对南方周末记者描述,春节后南京的房子供不应求,以致相关部门专门发文,说南京出现了阶段性、局部式“房荒”。
 
“房子供不应求,抢房、房价上涨,成了南京楼市的主旋律。”丁默说。2015年,南京出现了19块“地王”,地价比房价高,面粉比面包贵,加速了公众恐慌,带动周边楼盘价格上涨。
 
上一次出现这样的热卖局面,还是2009年“四万亿”政策出台时,全国房价普涨。但2010年以后,楼市出现了分化,三四线城市涨不动,一二线城市持续涨,“虹吸”效应使更多资金从三四线进入了一二线城市。
 
国家统计局发布的数据显示,2016年1-2月,全国商品房销售面积同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点。从金额来看,商品房销售额8577亿元,增长43.6%,其中住宅销售额增长49.2%。
 
其中,上海楼市的增速可谓是一枝独秀。
 
中原地产提供给南方周末记者的最新数据显示,上海二手房2016年1、2月的成交套数分别是4.4万套和2.7万套,网签均价在2.6万元每平米左右。一手房成交面积,自2015年4月起一路上行,在2015年12月达到最高点188.6万平方米,成交均价在一年内由2.9万平方米爬升到了3.6万平方米。
 
在浦东,陆家嘴集团开发的一套新楼盘,2015年3月以3.1万-3.5万每平米的价格通过中介售卖,购房意向金10万元。而后,随着楼市疯涨,开始拖延与已付意向金的购房者签署协议,并试图劝退。一年后的2016年3月,该楼盘的售楼网站参考价已经涨到了5.2万。
 
同在浦东的二手房交易市场,龙阳路的万邦都市花园,一户卖家因为看房者太多,以10万为单位跳价,最终一天之内涨了60万。
 
准备在浦西购买婚房的王涛(化名),过年前后看了三套二手房,最终全都以房东不卖而告吹,房东们在坐等涨价。很多房东是卖小房换大房,他看好的房子变卦或涨价了,自己手上的就相应地要“捂着”或涨价。
 
其中有一套约300万的房子,七八拨人想买,房东提价5万,走掉一些人,而后提了10万,还是留下了两个买家,房东实在不好意思再加价,说“你们抽签吧,抽到谁算谁的”。
 
“太疯狂了,”王涛说,“感觉跟买白菜一样,现在上涨的趋势让人根本就喘不过气来。爸妈一辈子攒了几十万,一个礼拜内就可能完全蒸发了。”
 
 
 
2016年3月1日,上海,尽管已过11点,但在同泰路的宝山房地产交易中心外的蛇形通道依旧排满了前来等候交易的市民。(CFP/图)
 
杠杆市
 
“资本的贪婪”,是老百姓对这轮楼市上涨的朴素归因,其最主要的依据,是众筹买房的出现,以及“首付贷”等金融杠杆的入市。
 
自打女儿开始买房,王涛的母亲也变成了楼市甚至金融市场的研究者。她一般不喜欢发消息,买房期间却信息不断,比如“中国买房让你感受到了什么是资本的贪婪,是书本知识与现实的最好体验”。
 
“资本的贪婪”,是老百姓对这轮楼市上涨的朴素归因,其最主要的依据,是众筹买房的出现,以及“首付贷”等金融杠杆的入市。
 
王涛的母亲说,她看到一些人每人凑三五万,众筹买了325套房子。
 
深圳链家二手房研究院总经理肖小平告诉南方周末记者,这种玩法有两种情况,一种是几个朋友共同出资,大家商量好房产证写谁的名字,或者找人代持就行,具体什么时间卖房,大家商量;还有一种是互联网众筹,比如深圳成立了一家公司叫拼房网,以公司的方法运作,同样有一个物业代持人,卖房时间会明文约定,比如投资一年为限。
 
更花哨一点,在上海等城市,出现了以买房之名、行投资之实的资产管理公司,搞所谓的“房地产金融创新”或是房地产的“资产证券化”。其玩法是,开发商建好房子后,暂时不卖出去,转手卖给投资公司,并承诺一段时间后溢价15%回购。这家投资公司则把这些房子包装成“理财产品”,以更低的收益转让给理财的老百姓,并告诉投资者,这些理财投资是有房地产抵押的,比一般理财靠谱。
 
然而一旦房子不好卖,开发商不再还投资公司的钱,投资公司就会无法偿还投资人的本金。今年2月,上海鑫琦资产19亿兑付危机,就是这样发生的,这一事件至今仍未了结。
 
比起上面的玩法,今年一线城市1-3月的楼市热潮中,“首付贷”、零首付等金融产品的出现,更引起了公众的恐慌。
 
2月开始,国家政策放低了购房首付的比例。规定在不实施“限购”的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,另外可向下浮动5个百分点,这就表明最低首付款比例能降至20%,即对于一般的购房者,贷款杠杆比例最高能达到5倍。
 
而“首付贷”是指这20%的首付,也可以向其他机构借钱。比如,如果借了首付款一半的首付贷,购房者的杠杆比例就从5倍升到了10倍。因此首付贷被称为“楼市配资”,它的风险在于利息高、周期长,借款人的还款压力大,如果是一成首付即10倍杠杆,楼市下跌10%就会出现资不抵债的情况。
 
“首付贷”出现在楼市渐入狂热的市场环境下,开展此业务的,有房地产开发商、房产中介、P2P理财公司,甚至信托公司、保险公司等。
 
盈灿咨询联合网贷之家为南方周末记者提供了这样一组数据:不完全统计,有50多家P2P网贷平台出现过“首付贷”标,目前有20家P2P网贷平台对接“首付贷”资产为主要业务。
 
据媒体统计,这些平台包括世联行、搜房网天下贷、搜狐搜易贷、房金所、链家加多宝、广州e贷、平安好房贷等。其中世联行首付贷业务自2013年下半年开始,2015年首付贷产品约29.9亿,且主要在二三线城市。
 
据南方周末记者了解,有信托、保险公司也介入到了首付贷业务。一位刚刚在上海买房的购房者透露,有中介公司介绍了跟一家大型知名保险公司配资的方法:用保险资产管理的钱去借首付贷,中介给保险公司担保。
 
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉南方周末记者,首付贷规模是每家机构自己报的数字,不一定真实,“就像前段时间的股市,场外配资是券商的生财之道。”
 
就在“首付贷”在民间如火如荼时,3月初,深圳、北京等地都对“首付贷”进行了排查。3月12日,两会的记者招待会上,央行行长周小川第一个回答的就是关于首付贷的问题:“对于银行来说,必须了解你的客户,客户的首付是不能借的。如果首付是借的,客户整个借款和自有资本的比例实际上就变了,未来的偿还能力也就变了。”
 
随着政策风向的变化,南方周末记者观察到,在一些大型公司的金融产品中,“首付贷”一栏被标注“已叫停”。3月25日上海出台的楼市新政明确规定,“严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事‘首付贷’、过桥贷等场外配资金融业务”。
 
货币追逐房子
 
在传统投资的四种渠道中,除了地产以外,外汇、债市和股票市场都出现了问题,反而流动性最弱的房地产吸引了大量资金进入。
 
在南京,丁默观察到近期南京楼市疯涨的重要原因,是全国各地的资金都来南京炒房了,特别是去年7月获批的江北新区的房子,投资客超过50%,有些楼盘甚至高达80%。“实际上是一种货币现象,用无限的货币追逐少量的房子。”他说。
 
中原地产中国区副总裁刘天旸对南方周末记者说,上海楼市在2014年交易比较差,2015年的上涨属于一些被压制的需求释放了出来,随着“3·30新政”出台,有一波井喷行情。他认为,在传统投资的四种渠道中,除了地产以外,外汇、债市和股票市场都出现了问题,现在反而是流动性最弱的房地产吸引了大量资金进入。
 
肖小平也同意这一说法,他认为,房地产价格上涨是社会财富积累到一定程度后大家观念的变化,“以前如果手上有100万存款,会很开心,但现在如果有100万的现金存银行,会睡不着,一方面是担心通胀,财富缩水;另一方面身边很多人都在各种增值,自己不动就会被抛下。虽然房产不算一个好的投资渠道,但收藏品、股市、基金、贵金属、稀有金属……通通比房产更不靠谱。”
 
世联行集团副总经理袁鸿昌对南方周末记者表示,本轮上涨是价值规律在发挥作用。苏州、杭州、南京等长三角城市房价的上升,主要原因不是上海的带动效应,而是城市本身的价值。
 
而尹中立的看法则不同,他认为一线城市从去年以来的房价上涨,主要是受股市因素的刺激。
 
为什么深圳上涨最多?因为深圳有八百多家中小板企业、五百多家创业板企业,深圳财富最大的受益者就是深圳楼市。去年创业板涨幅85%,中小板涨幅54%,“这部分股票市值增加了约10万亿,其中溢出几千亿元就足够使深圳房价飙升了。上海去年涨幅不大,因为它是主板市场,财富的增加在楼市的体现并不明显。”
 
另外,尹中立认为,今年是货币信贷政策的调整,也是楼市上涨的重要原因,“尤其是1月份2.5万亿的新增贷款,对市场的刺激是巨大的。根据市场经验,一旦货币信贷放水,房价立刻会上涨。”
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